À sa création l’Impôt sur la Fortune Immobilière a fait de nombreux sceptiques. En effet, beaucoup le considèrent comme un frein à l’investissement immobilier. Ceux qui ont un patrimoine immobilier important ont vu leur impôt augmenter. Toutefois il existe une solution pour contourner légalement l’IF, l’investissement en démembrement de propriété.

Investissement en démembrement de propriété : une alternative aux investisseurs immobiliers

Certains investisseurs choisissent de privilégier d’autres actifs financiers au détriment des investissements immobiliers. Cela s’explique notamment par le fait que détenir un patrimoine immobilier est accompagné d’une énorme pression fiscale. Aux impôts sur revenu calculé suivant un barème progressif s’ajoute les diverses cotisations sociales, et l’IFI.

Afin d’alléger leurs charges fiscales, les investisseurs immobiliers peuvent recourir à un démembrement de propriété. C’est en gros un acte juridique visant la division de la propriété entière en usufruit et nue-propriété.

En investissement cela se traduit par l’achat de la nue-propriété par l’investisseur. De manière simple, l’investisseur achète la nue-propriété et le reste, l’usufruit, revient au bailleur institutionnel. Le prix de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminé en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est vieux, plus la valeur de la nue-propriété est élevée.

L’usufruitier peut jouir du bien pendant une durée contractuelle déterminée. Un contrat est donc établi entre le nu-propriétaire et l’usufruit. L’usufruit peut durer jusqu’à la mort de l’usufruitier ou sinon sa durée est définie au préalable. À ce moment-là, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 77% et celui de l’usufruit 23%.

Des avantages fiscaux

L’investissement en démembrement de propriété offre des avantages fiscaux notables.

Le premier avantage du démembrement de propriété est le fait d’être non taxable de l’IFI. En effet, en investissant en tant que nu-propriétaire, l’investisseur sera exempté d’IFI. Ce sera plutôt à l’usufruitier de couvrir les taxes, car ce sera lui qui tirera profit de l’utilisation du bien immobilier.

Le deuxième avantage est la réduction de l’imposition des revenus fonciers. C’est possible lorsque l’investisseur possède d’autres biens immobiliers locatifs. En effet les intérêts payés par seront déduits du loyer pour un financement à crédit.

Le troisième avantage de l’investissement en démembrement de propriété est la non-redevabilité à la taxe foncière. En effet dans un cas de démembrement, ce sera à l’usufruit de s’acquitter de la taxe foncière et non au nu-propriétaire.

Les modalités du démembrement de propriété

Lors du démembrement de propriété, la propriété d’un bien est divisée entre d’une part le nu-propriétaire et d’une autre part l’usufruit. Il faut savoir que chaque partie est tenue de remplir des obligations.

L’obligation de nu-propriétaire est moindre. En effet, il n’intervient que pour les gros œuvres du bien immobilier. C’est-à-dire les réparations qui ont un rapport avec la structure et la solidité de l’habitation comme les murs de soutènement, les clôtures, les digues, les voutes, etc.

De son côté, l’usufruitier est en charge de la gestion de l’appartement et des réparations d’entretien. L’usufruitier peut donc exploiter le bâtiment comme bon lui semble, et il en tirera tous les bénéfices. Toutefois, il faut savoir que c’est à l’usufruitier de payer les différents impôts, à savoir la taxe d’habitation, la taxe foncière et l’impôt sur la fortune immobilière.

Lorsque le démembrement de la propriété arrive à son terme, soit à la fin du contrat ou à la mort de l’usufruitier, la nue-propriété et l’usufruit se rejoignent et l’investisseur redevient le plein propriétaire. À ce moment, à son tour, l’investisseur peut user de l’appartement et en tirer les fruits, ou s’il le veut, il peut le vendre.

Toutefois, pour la nue-propriété, il est nécessaire de comprendre qu’il n’y a pas de limite de détention, seul l’usufruit est limité dans le temps. Donc quand il le souhaite, l’investisseur peut céder son bien.

En cas de session l’investisseur pourra être taxé au titre de bénéfice réalisé. Le montant est calculé en fonction du montant en pleine propriété à l’achat et du montant de la vente.

Démembrement de propriété, pour qui ?

L’investissement en démembrement de propriété est idéal pour les investisseurs qui n’ont plus besoin de revenus supplémentaires immédiats. Puisqu’en effet, le bien ne génèrera pas de revenu durant toute la période de démembrement.

Il est très avantageux pour les gros investisseurs immobiliers. Le bien immobilier démembré n’est pas inscrit dans le patrimoine de l’investisseur, ce qui permet d’alléger son patrimoine.

Autre utilité du démembrement de propriété

Un investissement profitable sur le long terme

L’investissement en démembrement peut être inscrit dans le cadre de la préparation à la retraite. Il est parfaitement aux investisseurs dont les revenus sont élevés. Ce qui se passe c’est que l’investisseur ajuste la date de la fin du démembrement pour qu’elle coïncide avec celle du départ à la retraite.

L’investisseur peut donc avoir plusieurs biens immobiliers en démembrement de propriété sans augmenter sa charge fiscale.

Transmission de bien hors succession

En plus d’être un outil d’investissement intéressant, le démembrement de propriété peut aussi être un outil de transmission de bien. Les parents peuvent transmettre la nue-propriété à ses enfants. À la mort des parents, les enfants pourront donc devenir pleinement propriétaire de l’immobilier qui a été acquis pour seulement 60% de son montant. Dans ce cas la nue-propriété rejoint l’usufruit. Conformément à la loi, la base taxable sera estimée entre 60 et 100% du montant de la pleine propriété.

Le démembrement de propriété peut aussi servir à protéger le conjoint survivant en cas de décès. Lorsque la nue-propriété est donnée aux enfants. L’usufruit dont jouit l’un des parents ira de manière automatique au survivant. Les héritiers d’obtiendront la pleine propriété que lorsque les deux parents seront morts.

Dans le cas d’une transmission, la transmission de pleine propriété aux enfants n’est pas soumise aux droits de succession.

Une solution financière

Le démembrement de propriété peut aussi être d’une grande aide en cas de nécessité d’argent. En effet, un propriétaire peut vendre la nue-propriété et garder l’usufruit. Cela lui permettra de ne pas se trouver à la rue par exemple.

Pour les investisseurs, le démembrement de propriété est donc une option de choix pour diversifier son patrimoine, alléger ses charges fiscales et transmettre un bien sans droit supplémentaire.