L’optimisation fiscale est un moyen légal utilisé dans tout domaine dans le but de diminuer l’impôt dû. Mais dans certains cas, les dispositions fiscales offrent cette opportunité de diminution d’impôts grâce aux réductions d’impôts. Parmi ces dernières, le déficit foncier est le moins connu de tous. Très avantageux en matière d’investissement, le déficit fiscal est un mécanisme efficace pour faire des économies d’impôts. Mais de quoi ce déficit fiscal relève-t-il exactement. Comment s’applique cette fiscalité ?

 

Panorama sur le déficit foncier

Définition du déficit foncier

Le déficit foncier est par nature une réduction d’impôts. Il peut se définir comme étant la différence déficitaire d’un bien locatif.

Cela signifie que les revenus perçus par un bien mis en location sont minimes et ne couvrent pas les charges occasionnées par ce même bien. En d’autres termes, pour qu’il y ait déficit foncier, il faut que les charges déductibles soient supérieures au revenu brut foncier.

C’est alors un mécanisme qui permet d’imputer ce déficit sur le revenu global.

 

Les charges déductibles

 

Tout comme le revenu foncier, les charges déductibles sont comptabilisées tout le long d’un exercice fiscal. Il est alors possible de classer ces charges en deux catégories à savoir les charges financières et celles non financières.
Les charges financières comprennent les charges liées aux intérêts d’emprunts pour l’acquisition ou encore l’amélioration du local ainsi que des frais associés.
Quant aux charges non financières, la liste est plus longue, incluant les primes d’assurance, les frais d’agence, la taxe foncière et les charges liées aux travaux d’amélioration. Et la liste n’est pas exhaustive.

 

Les conditions d’application

 

Pour jouir de la fiscalité du déficit foncier, il faut respecter certaines conditions préalables.
D’emblée, il est nécessaire que le propriétaire soit soumis au régime du réel. En effet, le régime du microfoncier détient déjà la formule de déduction de 30%, ne permettant pas alors l’imputation des charges déductibles. Par la suite, le bien en question ne doit faire l’objet que d’une location nue.

Le déficit foncier connaît aussi certaines conditions obligatoires à l’instar de la mise en location effective du bien pour une durée de trois ans dans le cas où il est déduit du revenu du propriétaire.

 

Rouage et fonctionnement

Le calcul du déficit foncier
Il est possible de connaître le déficit foncier en quelques étapes. Cela commence par la détermination des revenus immobiliers, des charges liées aux taux d’emprunt et les autres charges non financières.
La deuxième étape consiste à déterminer le revenu net par la déduction des charges liées aux intérêts d’emprunt sur le revenu brut total.

Dans le cas o% le revenu net est positif, il faut ensuite imputer les autres charges. La différence déficitaire présente alors le déficit foncier.

 

L’imputation du déficit foncier

Il est possible que le revenu net par la déduction des charges liées aux intérêts d’emprunt sur le revenu brut total soit négatif. Cela constitue un déficit foncier, mais qui est déductible que sur les revenus fonciers des années suivantes.
Le déficit foncier est déductible sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. Ce plafond dépassé, le surplus restant est reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.