Investissement en démembrement de propriété et IFI

À sa création l’Impôt sur la Fortune Immobilière a fait de nombreux sceptiques. En effet, beaucoup le considèrent comme un frein à l’investissement immobilier. Ceux qui ont un patrimoine immobilier important ont vu leur impôt augmenter. Toutefois il existe une solution pour contourner légalement l’IF, l’investissement en démembrement de propriété.

Investissement en démembrement de propriété : une alternative aux investisseurs immobiliers

Certains investisseurs choisissent de privilégier d’autres actifs financiers au détriment des investissements immobiliers. Cela s’explique notamment par le fait que détenir un patrimoine immobilier est accompagné d’une énorme pression fiscale. Aux impôts sur revenu calculé suivant un barème progressif s’ajoute les diverses cotisations sociales, et l’IFI.

Afin d’alléger leurs charges fiscales, les investisseurs immobiliers peuvent recourir à un démembrement de propriété. C’est en gros un acte juridique visant la division de la propriété entière en usufruit et nue-propriété.

En investissement cela se traduit par l’achat de la nue-propriété par l’investisseur. De manière simple, l’investisseur achète la nue-propriété et le reste, l’usufruit, revient au bailleur institutionnel. Le prix de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminé en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est vieux, plus la valeur de la nue-propriété est élevée.

L’usufruitier peut jouir du bien pendant une durée contractuelle déterminée. Un contrat est donc établi entre le nu-propriétaire et l’usufruit. L’usufruit peut durer jusqu’à la mort de l’usufruitier ou sinon sa durée est définie au préalable. À ce moment-là, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 77% et celui de l’usufruit 23%.

Des avantages fiscaux

L’investissement en démembrement de propriété offre des avantages fiscaux notables.

Le premier avantage du démembrement de propriété est le fait d’être non taxable de l’IFI. En effet, en investissant en tant que nu-propriétaire, l’investisseur sera exempté d’IFI. Ce sera plutôt à l’usufruitier de couvrir les taxes, car ce sera lui qui tirera profit de l’utilisation du bien immobilier.

Le deuxième avantage est la réduction de l’imposition des revenus fonciers. C’est possible lorsque l’investisseur possède d’autres biens immobiliers locatifs. En effet les intérêts payés par seront déduits du loyer pour un financement à crédit.

Le troisième avantage de l’investissement en démembrement de propriété est la non-redevabilité à la taxe foncière. En effet dans un cas de démembrement, ce sera à l’usufruit de s’acquitter de la taxe foncière et non au nu-propriétaire.

Les modalités du démembrement de propriété

Lors du démembrement de propriété, la propriété d’un bien est divisée entre d’une part le nu-propriétaire et d’une autre part l’usufruit. Il faut savoir que chaque partie est tenue de remplir des obligations.

L’obligation de nu-propriétaire est moindre. En effet, il n’intervient que pour les gros œuvres du bien immobilier. C’est-à-dire les réparations qui ont un rapport avec la structure et la solidité de l’habitation comme les murs de soutènement, les clôtures, les digues, les voutes, etc.

De son côté, l’usufruitier est en charge de la gestion de l’appartement et des réparations d’entretien. L’usufruitier peut donc exploiter le bâtiment comme bon lui semble, et il en tirera tous les bénéfices. Toutefois, il faut savoir que c’est à l’usufruitier de payer les différents impôts, à savoir la taxe d’habitation, la taxe foncière et l’impôt sur la fortune immobilière.

Lorsque le démembrement de la propriété arrive à son terme, soit à la fin du contrat ou à la mort de l’usufruitier, la nue-propriété et l’usufruit se rejoignent et l’investisseur redevient le plein propriétaire. À ce moment, à son tour, l’investisseur peut user de l’appartement et en tirer les fruits, ou s’il le veut, il peut le vendre.

Toutefois, pour la nue-propriété, il est nécessaire de comprendre qu’il n’y a pas de limite de détention, seul l’usufruit est limité dans le temps. Donc quand il le souhaite, l’investisseur peut céder son bien.

En cas de session l’investisseur pourra être taxé au titre de bénéfice réalisé. Le montant est calculé en fonction du montant en pleine propriété à l’achat et du montant de la vente.

Démembrement de propriété, pour qui ?

L’investissement en démembrement de propriété est idéal pour les investisseurs qui n’ont plus besoin de revenus supplémentaires immédiats. Puisqu’en effet, le bien ne génèrera pas de revenu durant toute la période de démembrement.

Il est très avantageux pour les gros investisseurs immobiliers. Le bien immobilier démembré n’est pas inscrit dans le patrimoine de l’investisseur, ce qui permet d’alléger son patrimoine.

Autre utilité du démembrement de propriété

Un investissement profitable sur le long terme

L’investissement en démembrement peut être inscrit dans le cadre de la préparation à la retraite. Il est parfaitement aux investisseurs dont les revenus sont élevés. Ce qui se passe c’est que l’investisseur ajuste la date de la fin du démembrement pour qu’elle coïncide avec celle du départ à la retraite.

L’investisseur peut donc avoir plusieurs biens immobiliers en démembrement de propriété sans augmenter sa charge fiscale.

Transmission de bien hors succession

En plus d’être un outil d’investissement intéressant, le démembrement de propriété peut aussi être un outil de transmission de bien. Les parents peuvent transmettre la nue-propriété à ses enfants. À la mort des parents, les enfants pourront donc devenir pleinement propriétaire de l’immobilier qui a été acquis pour seulement 60% de son montant. Dans ce cas la nue-propriété rejoint l’usufruit. Conformément à la loi, la base taxable sera estimée entre 60 et 100% du montant de la pleine propriété.

Le démembrement de propriété peut aussi servir à protéger le conjoint survivant en cas de décès. Lorsque la nue-propriété est donnée aux enfants. L’usufruit dont jouit l’un des parents ira de manière automatique au survivant. Les héritiers d’obtiendront la pleine propriété que lorsque les deux parents seront morts.

Dans le cas d’une transmission, la transmission de pleine propriété aux enfants n’est pas soumise aux droits de succession.

Une solution financière

Le démembrement de propriété peut aussi être d’une grande aide en cas de nécessité d’argent. En effet, un propriétaire peut vendre la nue-propriété et garder l’usufruit. Cela lui permettra de ne pas se trouver à la rue par exemple.

Pour les investisseurs, le démembrement de propriété est donc une option de choix pour diversifier son patrimoine, alléger ses charges fiscales et transmettre un bien sans droit supplémentaire.

Marne & Finance : L’ICBS Rendement patrimoine-2

Tous les grands investisseurs le diront, rien de plus rentable que d’investir dans l’immobilier. Avec le nouveau produit ICBS Rendement Patrimoine-2, Marne & Finance offre une rentabilité optimale.

Marne & Finance, une foncière expérimentée

 

Marne & Finance est une foncière privée ayant plus de 20 ans d’existence. Elle s’est spécialisée principalement dans l’acquisition de biens commerciaux et elle s’y consacre exclusivement.

Locaux commerciaux, un investissement pérenne

 

Quelles que soient les avancées en termes de digitalisation de tout ce qui se fait, avoir un local commercial est toujours un atout majeur, et ce, même dans l’e-commerce. Il y a toujours des sociétés qui sont prêtes à payer le prix.

Le choix des locaux commerciaux s’explique aussi par les avantages qu’ils présentent :

  • La location et son entretien sont à la charge du locataire,

  • Par rapport aux autres catégories d’actifs immobiliers, le rendement locatif est assez compétitif,

  • Pour les emplacements de premier plan, la durée du bail est souvent plus longue,

  • Ils sont rarement concernés par les fluctuations du marché immobilier.

 

Une stratégie qui paie

 

Marne & Finance le démontre, sa stratégie a porté ses fruits. En 20 ans, le groupe a produit plus de 300 fois son placement initial. Avec un investissement de départ de 100 000€, il est aujourd’hui à plus de 30 millions d’euros.

Le succès de Marne & Finance ne réside pas dans les commissions qu’il peut percevoir, mais dans le succès de son investissement. Le groupe vise à ce que tout le monde soit gagnant d’où la devise « Nous ne gagnons que si nos partenaires gagnent ».

Les locaux commerciaux sont des actifs de taille, car ils génèrent de l’argent qui à long terme peut amortir l’investissement de départ.

La solution ICBS Rendement Patrimoine-2

 

La solution ICBS Rendement Patrimoine-2 permet aux investisseurs extérieurs de contribuer aux opérations du groupe et de percevoir sur le long terme des intérêts sur investissement.

Le support du produit est une société opérationnelle de type Société en Commandite Simple qui est soumise à l’IS. Les SCS sont composées de 2 parties : les commanditaires (investisseurs associés), et les commandités (Marne & Finance et son filiale Boissières Part). Toutefois, Marne et Finance demeure l’associé majoritaire et l’opérateur.

Avant de finaliser la souscription pour l’ICBS Rendement Patrimoine-2, l’investisseur doit avoir lu et signé le document « Risques liés à l’investissement ICBS Rendement Patrimoine-2 » expliquant de manière claire les risques du placement.

Pourquoi est-ce si intéressant ?

 

  • En choisissant ICBS Rendement Patrimoine, l’investisseur diversifie ses investissements sur le moyen et long terme.

  • L’immobilier commercial offre de sérieux avantages.

  • En s’inscrivant, l’investisseur devient un associer d’une foncière privée ayant un grand background.

  • Un rendement composé de 5%/an pendant 5 ans, puis un rendement linéaire de 5%/an au-delà.

  • Des conditions de sortie souples.

  • Aucun frais n’est prélevé.

  • Une promesse de rachat des titres est incluse dans le contrat.

  • Les risques sont bien expliqués.

 

Les différentes modalités

Investissement :

  • A la souscription un investissement minimum de 10 000€ est requis.

Durée minimum de détention des titres :

  • Investissement <100 000€ : 5 ans + 3 mois de préavis

  • Investissement entre 100 000 – 200 000 : 5 ans + 6 mois de préavis

  • 1 an + 3 mois de préavis pour le rachat limité à hauteur de la revalorisation quel que soit l’investissement

Rachat des parts :

  • En une fois ou programmé dans le temps / Partiel ou total

Validité de la promesse :

  • Valable pendant 8 ans, au-delà de ce délai la promesse de rachat est reconductible pour une durée de 2 ans tous les 2 ans

Fiscalité :

  • Au rachat, un Prélèvement Forfaitaire Unique avec un taux de 30% sur la plus-value générée

Informations :

  • Un relevé annuel de situation

  • Un bulletin d’information sur le développement du groupe

  • Des consultations pour toutes les actions d’investissement ou de cession du support

  • Des convocations aux réunions de l’entreprise support.

Chaque investisseur peut vérifier auprès de son conseiller en investissement la fiscalité applicable.

Qu’est ce que la gestion de patrimoine ?

Sachez que l’activité de gestionnaire de patrimoine est organisée en trois étapes.

Tout d’abord il s’agit d’évaluer, à travers un bilan patrimonial, le patrimoine de la personne qui souhaite sous traiter la gestion de son patrimoine. Plusieurs critères sont alors sélectionnés tel que :

  • La situation professionnelle
  • La situation économique via le patrimoine existant (immobilier/actif financier…)
  • La situation familiale

Deuxièmement il s’agit d’établir le profil de la personne qui confie son patrimoine et notamment :

  • Son aversion au risque
  • Ses espérances de gain : la rentabilité souhaitée
  • Ses objectifs à court et long terme

Troisièmement il s’agit de gérer/placer ce capital en fonction du profil du patrimoine et de la personne. Les critères suivants doivent alors être optimisés :

  • Rentabilité
  • Risque
  • Transmission du patrimoine
  • Flux financiers afin de couvrir les dépenses quotidiennes, récurrentes et exceptionnelles du client.

Les différents métiers de la gestion de patrimoine

Voici une liste non exhaustive des métiers amenés à gérer du patrimoine :

  • Gestionnaire de portefeuille
  • Expert fiscal
  • Notaire
  • Conseiller en investissements :
    • Financier
    • Immobilier…

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Le prélèvement à la source c’est parti !

Comment marche le prélèvement à la source ?

Le taux de prélèvement utilisé sera le taux de votre foyer (taux personnalisé). Il est calculé sur la base de votre dernière déclaration des revenus. Vous avez pu prendre connaissance de votre taux (et de vos éventuels acomptes) à l’issue de votre déclaration en ligne. 

Avis d’impôt

Ces éléments vous ont été également communiqués sur l’avis d’impôt qui vous a été adressé cet été. Pour faire face à certaines « situations particulières », vous pourrez exercer différentes options. Attention ces options sont facultatives. Si vous ne souhaitez pas les utiliser, vous n’avez rien à faire.

Le 2019, première année du prélèvement à la source, qui ne sera donc plus une année blanche comme la précédente.

Ce que vous pouvez mettre en place pour bénéficier d’un gain d’impôt

Vous pouvez d’ores et déjà investir dans l’économie des DOM TOM et bénéficier ainsi d’un gain d’impôt entre 12 et 16%.

Vous participez au développement des entreprises dans le TP, l’hôtellerie, les énergies renouvelables.

Exemple : je paie 10000€ d’impôt sur le revenu, j’investi 8400€ et j’ai une imposition nulle.

La loi GIRARDIN INDUSTRIELLE est un dispositif maitrisé et fiable.

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